Usufruit et nue-propriété : définitions, droits, obligations et barème fiscal

TL;DR : Usufruit et nue-propriété sont les deux faces d’un même bien : l’un jouit, l’autre possède. Ce guide complet décrypte les droits de chaque partie, le barème fiscal officiel selon l’âge, et les stratégies concrètes de transmission patrimoniale pour réduire la facture fiscale d’une donation ou d’un investissement.

Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : de quoi parle-t-on ?

Le démembrement de propriété, ça peut sembler abstrait. Pourtant, le principe est limpide : on découpe la pleine propriété d’un bien en deux blocs distincts, chacun avec ses droits et ses contraintes spécifiques. D’un côté, l’usufruit, qui donne le droit d’utiliser le bien et d’en encaisser les revenus. De l’autre, la nue-propriété, qui confère le droit d’en disposer, de le vendre ou de le transmettre, mais sans pouvoir en jouir pendant toute la durée du démembrement. Ce montage est utilisé massivement dans le cadre de donations familiales, de successions anticipées ou d’investissements immobiliers à but patrimonial. Ce démembrement du droit de propriété repose sur une base légale solide : l’article 543 du Code civil, consultable librement sur Legifrance, qui distingue explicitement la pleine propriété, la jouissance et la simple détention d’un bien immobilier.

C’est l’atout fiscal central du montage : à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires — raison pour laquelle autant de familles l’utilisent pour organiser la transmission de leur patrimoine.

Voici comment se répartissent les droits selon le statut :

Ce tableau résume toute la logique du mécanisme. Mais la pratique va bien au-delà de ces trois cases. Le Code civil encadre précisément les obligations de chaque partie : l’article 606 du Code civil attribue les grosses réparations au nu-propriétaire, tandis que l’entretien courant reste à la charge de l’usufruitier. L’article 595 du Code civil fixe les conditions dans lesquelles l’usufruitier peut consentir des baux, notamment les baux commerciaux ou ruraux qui nécessitent en principe l’accord du nu-propriétaire. L’article 621 du Code civil établit les règles d’extinction du démembrement et ses conséquences pour chaque partie au terme du montage.

Et sur le plan fiscal, ça se corse. Le CGI (Code Général des Impôts) prend le relais avec l’article 669 du CGI, qui établit le barème officiel de répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement : plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher, et donc plus la décote sur la nue-propriété est importante. Autre point souvent ignoré : l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est dû par l’usufruitier sur la valeur totale du bien, pas par le nu-propriétaire. En clair, le nu-propriétaire échappe à l’IFI sur un bien qu’il possède déjà, ce qui représente un vrai avantage pour les patrimoines exposés. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) s’appuient de plus en plus sur la mécanique du démembrement de propriété pour permettre à des investisseurs d’accéder à des parts avec une décote à l’entrée, souvent de 20 à 35 % selon la durée choisie.

Définition de l’usufruit

L’usufruit réunit deux droits d’origine latine : l’usus, le droit d’utiliser le bien, de l’habiter ou de le mettre à disposition, et le fructus, le droit d’en percevoir les fruits, qu’il s’agisse de loyers pour un appartement locatif, de récoltes pour un terrain agricole ou de dividendes pour des parts de société. L’usufruitier use du bien et encaisse ses revenus sans en être le propriétaire au sens plein du terme, et il supporte les charges courantes afférentes, comme la taxe foncière. Il existe deux formes distinctes selon la durée : l’usufruit viager, qui court jusqu’au décès de l’usufruitier, et l’usufruit temporaire, dont la durée est fixée contractuellement dès la signature de la convention de démembrement.

Définition de la nue-propriété

La nue-propriété, c’est le troisième pan de la triade classique du droit de propriété : l’abusus, le droit de disposer du bien, de le vendre, de le donner ou de le transmettre dans le cadre d’une succession ou d’une donation avec réserve d’usufruit. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne peut ni habiter le bien ni en percevoir les revenus fonciers. En contrepartie de cette contrainte, il bénéficie d’une décote à l’achat généralement comprise entre 30 et 40 % par rapport à la valeur en pleine propriété, une décote variable selon l’âge de l’usufruitier et la durée prévue du montage : c’est précisément ce qui fait de l’achat en nue-propriété un outil de transmission patrimoniale redoutable sur le long terme.

Ces trois attributs — usus, fructus, abusus — ne sont pas que des concepts théoriques : ils déterminent précisément ce que l’usufruitier peut ou ne peut pas faire au quotidien.
Spoiler : les limites sont plus strictes qu’on ne le croit.

Droits et obligations de l’usufruitier

1 usufruitier, 1 nu-propriétaire, 1 bien. C’est l’usufruitier qui tient les rênes au quotidien : il a la jouissance du bien, pas la propriété. Et cette distinction change tout.

Les droits de l’usufruitier sont larges :

• Utiliser le bien : il peut l’habiter comme résidence principale ou secondaire
• Le louer : il perçoit les revenus locatifs directement, sans avoir à les reverser au nu-propriétaire
• Céder son usufruit : l’article 595 du Code civil autorise l’usufruitier à vendre ou à donner ses droits d’usufruit à un tiers, y compris à titre gratuit
• Bénéficier des fruits civils : loyers, intérêts, dividendes si le bien est une SCPI en démembrement de propriété

Mais ces droits ont un revers. Les obligations de l’usufruitier sont tout aussi claires :

• Dresser un inventaire au début de l’usufruit (article 582 du Code civil)
• Réaliser un état des lieux du bien avant d’en prendre possession
• Assurer l’entretien courant : réparations locatives, maintenance, menus travaux. Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire
• Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation quand elle s’applique
• Respecter une jouissance raisonnable du bien, sans en dégrader la substance

Attention : l’usufruitier ne peut pas vendre la pleine propriété du bien. Il ne détient que le fructus et l’usus, pas l’abusus. Vendre le bien en entier nécessite l’accord du nu-propriétaire. C’est le piège classique que ratent ceux qui découvrent le démembrement sans en avoir cerné les contours exacts.

La réserve d’usufruit, fréquente dans les donations parents-enfants, suit exactement ces mêmes règles : le donateur conserve l’usufruit, donc les revenus locatifs et la jouissance du bien, pendant toute la durée prévue. Un notaire doit formaliser le tout pour éviter les contentieux ultérieurs. Sans acte en bonne et due forme, les droits de chacun restent flous et c’est le début des conflits familiaux.

Peut-on louer ou modifier un bien en usufruit ?

Louer, oui. Modifier, ça dépend.
La nuance est capitale.

L’usufruitier peut parfaitement mettre le bien en location et encaisser les revenus locatifs sans demander l’aval du nu-propriétaire. Mais attention aux baux longs : pour un bail commercial ou un bail rural excédant neuf ans, l’accord du nu-propriétaire devient obligatoire en vertu de l’article 595 alinéa 4 du Code civil. Un bail meublé classique ou une location nue de courte durée ? L’usufruitier décide seul.

Côté travaux, les limitations sont nettes :

• Travaux d’embellissement ou d’amélioration : l’usufruitier peut les réaliser à sa charge, sans demander d’autorisation
• Modification de la substance du bien : interdite sans accord du nu-propriétaire (article 599 du Code civil)
• Démolition, surélévation, changement d’usage : impossible sans validation conjointe des deux parties

Le truc, c’est que « modifier la substance » couvre plus de choses qu’on ne le croit. Abattre une cloison portante, transformer un local commercial en logement, ou changer radicalement la destination du bien : autant d’actes qui nécessitent que nu-propriétaire et usufruitier s’accordent. Idéalement par acte notarié — c’est non négociable pour prévenir tout blocage.

Mais si l’usufruitier a des droits étendus, il n’est pas sans contraintes — et c’est souvent là que les conflits naissent. Voyons maintenant ce que le nu-propriétaire, lui, peut exiger.

Droits et obligations du nu-propriétaire

Être nu-propriétaire, c’est tenir les clés d’une maison sans pouvoir y entrer. Tu es propriétaire sur le papier, mais tu n’en as pas la jouissance. Alors concrètement, qu’est-ce que tu peux faire, et qu’est-ce qu’on peut t’imposer ?

Les droits du nu-propriétaire sont plus étendus qu’on ne le croit. Sur le fond de l’abusus, le Code civil est clair :

• Vendre sa nue-propriété à qui il veut, sans demander l’accord de l’usufruitier (art. 621 CC)
• Hypothéquer sa nue-propriété auprès d’une banque
• Donner ou transmettre sa nue-propriété par succession ou donation
• Percevoir la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans frais supplémentaires

Le nu-propriétaire ne peut pas vendre la pleine propriété du bien sans l’accord de l’usufruitier. Ces deux droits sont dissociés : impossible de court-circuiter l’usufruitier tant que le démembrement dure. Erreur classique, et souvent coûteuse.

Les grosses réparations : la contrepartie du nu-propriétaire

C’est là que ça se corse. En échange de son exonération fiscale, le nu-propriétaire supporte les grosses réparations du bien. L’article 606 du Code civil en dresse la liste complète :

• Les murs porteurs et les murs de soutènement
• Les voûtes et les poutres de structure
• Les couvertures entières (remplacement complet de toiture)
• Les digues et clôtures
• Le gros-œuvre en général

Tout ce qui touche à la structure du bâtiment, c’est pour toi. Les réparations courantes, l’entretien, les menus travaux ? C’est l’usufruitier qui s’en charge. La frontière entre « grosses réparations » et entretien courant est souvent floue. En cas de désaccord, le notaire tranche — c’est exactement pour ça qu’il faut l’impliquer dès le départ.

Si le bien part en décrépitude parce que l’usufruitier refuse de signaler les problèmes structurels, c’est le nu-propriétaire qui en paie les conséquences. Mieux vaut garder un œil sur l’état du bien, même sans en avoir la jouissance.

Exonérations fiscales du nu-propriétaire

Et là, le tableau change. Fiscalement, l’investissement en nue-propriété est franchement avantageux :

• Taxe foncière : à la charge de l’usufruitier, pas du nu-propriétaire
• Taxe d’habitation : idem, supportée par celui qui occupe ou loue
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : le bien est intégré dans le patrimoine de l’usufruitier, pas dans celui du nu-propriétaire
• Revenus fonciers : zéro loyer perçu, donc zéro imposition sur les revenus locatifs

Résultat ? Pendant toute la durée du démembrement de propriété, le nu-propriétaire détient un actif immobilier sans en supporter les charges fiscales courantes. Sans hésiter, c’est l’un des ressorts principaux de la stratégie de donation avec réserve d’usufruit dans la transmission patrimoniale.

Au terme du démembrement, la reconstitution de la pleine propriété se fait de plein droit : aucun impôt supplémentaire, aucuns frais notariaux pour une nouvelle mutation taxable.

Cette reconstitution automatique de la pleine propriété a un coût au moment de la transmission — et c’est précisément ce que le barème fiscal permet de calculer.

Barème fiscal officiel : valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge

Et le barème fiscal dans tout ça — comment ça se calcule vraiment ?
C’est LE tableau que tout le monde cherche quand on parle de démembrement. La Direction Générale des Finances Publiques fixe la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété selon un barème fiscal codifié à l’article 669 du Code Général des Impôts. Ce barème est déterminant : il sert de base de calcul pour les droits de donation et les droits de succession lors de tout démembrement de propriété.

Concrètement, plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit vaut cher. Logique : il a statistiquement plus d’années devant lui pour jouir du bien. Résultat, la nue-propriété est décotée d’autant.

Source : CGI art. 669, mis à jour au 1er janvier 2004.

Cas particulier : l’usufruit temporaire est évalué forfaitairement à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (art. 669 CGI). Un usufruit temporaire de 15 ans vaudra donc 46 % de la valeur totale du bien.

Simulateur officiel : Service-Public.fr met à disposition un outil gratuit pour calculer précisément la valeur de chaque quote-part selon l’âge de l’usufruitier. À consulter avant tout acte notarié ou déclaration fiscale.

Comment utiliser ce barème pour calculer les droits de donation ?

Prenons un exemple concret. Un parent âgé de 65 ans donne la nue-propriété d’un appartement à son enfant. La valeur en pleine propriété du bien est de 300 000 €.

1. Déterminer les quotes-parts selon le barème fiscal

À 65 ans (tranche 61-70 ans), la valeur de l’usufruit représente 40 % et la valeur de la nue-propriété représente 60 % du bien.

Valeur taxable transmise : 300 000 € × 60 % = 180 000 €

2. Appliquer l’abattement fiscal

Entre parent et enfant, le CGI prévoit un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans.

Base imposable après abattement : 180 000 € – 100 000 € = 80 000 €

3. Calculer les droits de donation

Sur ces 80 000 €, le barème progressif génère environ 14 000-15 000 € de droits. Comparez ça aux droits qui auraient été dus sur 300 000 € en pleine propriété. Franchement, le démembrement change la donne. C’est le choix numéro 1 pour transmettre sans se ruiner en fiscalité.

Abattements par lien de parenté (CGI)

Le truc, c’est que ces abattements se reconstituent tous les 15 ans. Anticiper la transmission tôt permet de donner en plusieurs tranches, sans toucher aux droits de succession au décès.

Ce barème n’est pas qu’un outil de calcul fiscal : c’est le point de départ de toutes les stratégies de démembrement, dont le plus répandu reste la donation en nue-propriété.

Donation en nue-propriété et démembrement : cas d’usage patrimoniaux

Le démembrement de propriété, c’est un outil puissant. Mal utilisé, ça coûte cher. Bien utilisé, c’est l’une des stratégies les plus redoutables pour transmettre un patrimoine tout en réduisant la facture fiscale. La donation en nue-propriété permet de transférer la valeur d’un bien à ses enfants tout en conservant la jouissance du bien via la réserve d’usufruit, jusqu’au décès du donateur.

Cas n°1 : la transmission patrimoniale parents vers enfants

C’est l’usage le plus répandu. Les parents réalisent une donation avec réserve d’usufruit : ils transmettent la nue-propriété à leurs enfants, mais conservent les loyers et le droit d’habiter le bien jusqu’à leur décès. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires à régler. Et pendant toute la durée du démembrement, la base taxable est réduite à la seule valeur de la nue-propriété, calculée selon le barème fiscal lié à l’âge de l’usufruitier.

Le notaire est obligatoire. L’acte doit être rédigé avec soin pour respecter la réserve héréditaire, qui garantit la part minimale revenant aux héritiers réservataires. Si vous avez plusieurs enfants et que vous avantagez l’un d’eux de façon trop déséquilibrée, attendez-vous à des contentieux à l’ouverture de la succession.

Cas n°2 : l’investissement locatif avec démembrement temporaire

Mais alors, pourquoi autant d’investisseurs se tournent vers ce montage plutôt qu’un achat classique ?
L’achat en nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire attire de plus en plus d’investisseurs. Le principe : un bailleur institutionnel ou social récupère l’usufruit pour une durée fixée, souvent 15 à 20 ans, et gère les locations pendant cette période. L’investisseur achète la nue-propriété avec une décote de 30 à 40 % sur le prix du marché.

Exemple concret : un T3 à Lyon affiché à 280 000 € en pleine propriété se négocie entre 168 000 et 196 000 € en nue-propriété sur 15 ans. Pas de revenus fonciers à déclarer pendant 15 ans, zéro contrainte de gestion, et récupération de la pleine propriété au terme sans taxation supplémentaire. Soyons clairs : c’est un outil taillé pour les profils fortement fiscalisés qui n’ont pas besoin de cash-flow immédiat.

Cas n°3 : les SCPI en nue-propriété

Voir section dédiée ci-dessous.

Attention : Trois points à ne jamais négliger avant de se lancer dans une donation en nue-propriété. La donation est irrévocable : une fois l’acte signé chez le notaire, impossible de faire machine arrière, même en cas de divorce ou de retournement de situation financière. La réserve héréditaire doit être respectée scrupuleusement pour éviter tout contentieux à la succession. Et le démembrement du droit de propriété est incompatible avec les dispositifs Pinel et Scellier : croire qu’on peut combiner les deux, c’est là que les investisseurs mal conseillés se font avoir.

SCPI en nue-propriété : fonctionnement et avantages

Les SCPI en démembrement temporaire, voilà un mécanisme qui mérite qu’on s’y attarde sérieusement. L’investisseur achète des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée fixée contractuellement — souvent entre 5 et 15 ans, rarement moins. Pendant toute cette période, un usufruitier, personne physique ou morale cherchant des revenus immédiats, perçoit les dividendes à la place de l’acheteur en nue-propriété.

La décote à l’achat est significative. Pour des parts valorisées 10 000 € en pleine propriété, l’investisseur les acquiert autour de 6 000 à 7 000 € selon la durée du démembrement temporaire. Franchement, c’est l’un des rares montages qui combine réduction du capital investi et absence totale de fiscalité sur les revenus pendant la durée du démembrement.

Les avantages sont limpides :

• Aucun revenu imposable pendant toute la durée, ce qui est redoutablement efficace pour les contribuables dans les tranches marginales élevées
• Décote à l’entrée qui sécurise le potentiel de valorisation
• Récupération de la pleine propriété au terme sans friction fiscale supplémentaire
• Zéro contrainte de gestion locative pendant la période de démembrement
• Capital engagé réduit par rapport à un achat classique en SCPI pleine propriété

Le risque, autant le dire franchement : aucun revenu pendant toute la durée. Pour quelqu’un qui a besoin de cash-flow mensuel, passer son chemin. Ce n’est pas le bon outil. C’est un investissement de capitalisation pure, idéal pour un profil en phase de constitution de patrimoine qui prépare sa retraite sans chercher de rendement immédiat.

Avant d’investir en nue-propriété, une question s’impose pourtant : que se passe-t-il si l’on souhaite revendre le bien avant la fin de l’usufruit ?

Revente du bien : qui peut vendre quoi et sous quelles conditions ?

C’est souvent là que les familles se déchirent. Le démembrement crée deux droits distincts, et chacun peut en disposer… dans certaines limites bien précises.

Le nu-propriétaire vend sa nue-propriété

L’article 621 du Code civil est clair : le nu-propriétaire peut vendre la nue-propriété librement, sans l’accord de l’usufruitier. L’acheteur récupère alors les droits du nu-propriétaire et patiente jusqu’à l’extinction de l’usufruit pour jouir pleinement du bien. C’est exactement le modèle de l’investissement en nue-propriété : tu achètes à prix décoté, tu attends, tu récupères la pleine propriété usufruit nue-propriété réunis.
Simple sur le papier. Redoutablement efficace sur 15 ans.

L’usufruitier vend son usufruit

L’article 595 du Code civil autorise l’usufruitier à céder ou vendre son droit à un tiers, sans avoir à demander l’accord du nu-propriétaire. Le nouveau titulaire perçoit les loyers et jouit du bien jusqu’à l’extinction de l’usufruit, soit jusqu’au décès de l’usufruitier d’origine dans le cas d’un usufruit viager.

Vente de la pleine propriété : accord conjoint obligatoire

Vendre la pleine propriété, c’est une autre histoire. Les deux parties doivent signer devant le notaire. Le nu-propriétaire et l’usufruitier se partagent ensuite le prix de vente selon le barème fiscal applicable à l’âge de l’usufruitier au moment de la cession.

Le nu-propriétaire ne peut pas contraindre l’usufruitier à vendre. Impasse totale. Accord amiable ou patience — il n’y a pas d’autre issue.

Cette impossibilité de forcer la vente renvoie à une question plus large : comment et quand l’usufruit prend-il fin — et dans quelles conditions le nu-propriétaire récupère-t-il enfin la pleine propriété ?

Fin et extinction de l’usufruit : comment récupère-t-on la pleine propriété ?

Le Code civil est précis sur ce point. Mais concrètement, comment les droits se reconstituent-ils ? L’extinction de l’usufruit obéit à 6 causes légales, et chacune a ses propres conséquences pratiques.

Les 6 causes d’extinction prévues par le Code civil :

1. Le décès de l’usufruitier : c’est la cause la plus fréquente dans le cadre d’un usufruit viager. La pleine propriété reconstituée revient automatiquement au nu-propriétaire.
2. L’expiration du terme : pour un usufruit temporaire, la durée est fixée dès le départ dans l’acte rédigé chez le notaire.
3. La réunion des droits : le nu-propriétaire hérite de l’usufruit ou le rachète, les deux droits fusionnent en une seule main.
4. Le non-usage pendant 30 ans : si l’usufruitier n’exerce pas sa jouissance pendant 30 ans consécutifs, l’usufruit s’éteint de plein droit.
5. La renonciation : l’usufruitier peut décider d’abandonner son droit, ce qui déclenche l’extinction immédiate.
6. La perte totale du bien : destruction complète, incendie, expropriation totale. Plus de bien immobilier, plus d’usufruit.

Résultat ? Dans chaque cas de figure, le démembrement du droit de propriété prend fin et le nu-propriétaire retrouve l’abusus, le fructus et l’usus réunis.

Avantage fiscal décisif : pas de droits de succession supplémentaires à l’extinction, la transmission est sécurisée dès la donation initiale. Attention — l’IFI s’applique à nouveau en pleine propriété dès cet instant.

Ces mécanismes soulèvent souvent des questions pratiques très concrètes. Voici les plus fréquentes, avec des réponses directes.

Questions fréquentes sur l’usufruit et la nue-propriété

L’usufruit du conjoint survivant : comment ça marche ?

Et le conjoint survivant dans tout ça — que se passe-t-il concrètement ?
Quand un époux décède sans testament, le conjoint survivant choisit entre l’usufruit de la totalité de la succession ou un quart en pleine propriété. L’usufruit du conjoint survivant lui permet de continuer à habiter le logement familial et de percevoir les revenus locatifs des autres biens, sans en être propriétaire. Les enfants deviennent alors nus-propriétaires. À son décès, la pleine propriété reconstituée revient automatiquement aux héritiers, sans droits de succession supplémentaires.

Quelle est la différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation ?

C’est une confusion classique. Le droit d’usage et d’habitation est une version appauvrie de l’usufruit : il se limite à l’usage personnel du bien et à l’habitation par le titulaire et sa famille proche. Impossible de louer le bien ni de percevoir des revenus locatifs, contrairement à l’usufruitier qui dispose du fructus complet. Les droits de propriété répartis sont donc fondamentalement différents : l’usufruit donne l’usus et le fructus, le droit d’usage ne donne qu’un usus restreint. Résultat ? La valeur de l’usufruit est systématiquement supérieure à celle du droit d’usage et d’habitation dans le calcul fiscal.

Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?

Le quasi-usufruit s’applique aux biens consomptibles, c’est-à-dire aux biens qui disparaissent à l’usage, comme une somme d’argent. Concrètement, si un parent transmet du numéraire avec réserve d’usufruit, il peut utiliser la somme librement mais a l’obligation de restituer l’équivalent au décès.
En clair : l’argent circule, la dette reste. Attention : la créance de restitution doit être formalisée dans une convention de démembrement pour être opposable aux héritiers.

L’usufruitier doit-il payer l’IFI ?

Oui, sans exception. L’usufruitier est redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien, pas seulement sur la valeur de l’usufruit. Le nu-propriétaire, lui, est exonéré d’IFI sur ce bien. C’est un point capital à intégrer dans toute stratégie de donation en nue-propriété à des enfants.

Que se passe-t-il pour l’usufruit en cas de divorce ?

Le divorce met fin à l’usufruit conventionnel accordé entre époux par contrat de mariage ou acte séparé. En revanche, si le démembrement du droit de propriété résulte d’une succession ou d’une donation extérieure, le divorce n’y change rien : les droits continuent selon les règles d’origine. Le barème fiscal applicable reste celui de l’âge au moment de la donation initiale.

Peut-on obtenir un crédit immobilier pour un achat en nue-propriété ?

C’est compliqué. Les banques rechignent à financer un achat en nue-propriété car le bien ne peut pas servir de garantie hypothécaire classique : l’usufruitier perçoit les revenus locatifs, donc l’emprunteur nu-propriétaire n’a aucun flux à mettre en avant. Certains établissements acceptent sous conditions strictes, notamment si d’autres actifs solides servent de garantie. La valeur de la nue-propriété et la durée du démembrement entrent aussi en compte dans l’analyse de risque.

Les grosses réparations sont-elles déductibles pour le nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations selon l’article 605 du Code civil, mais peut les déduire de ses revenus fonciers s’il détient par ailleurs des biens en location. C’est l’un des avantages fiscaux méconnus de l’investissement en nue-propriété. Le barème fiscal ne modifie pas cette règle : la déductibilité s’applique quelle que soit la valeur de la nue-propriété au moment de l’opération.