Exonération de plus-value immobilière : les 12 cas, conditions et exemples chiffrés (2026)

TL;DR : L’exonération des plus-value immobilière n’est pas réservée à la résidence principale : il existe 12 cas distincts permettant de vendre sans (ou presque sans) impôt. Durée de détention, première cession, retraite, non-résidence… chaque situation a ses règles, ses pièges et ses montants à connaître. Cet article passe en revue tous les dispositifs avec des exemples chiffrés concrets pour 2026.

Plus-value immobilière : principe d’imposition et taux applicables

La plus-value brute ? Simple sur le papier. Tu vends un bien plus cher que tu ne l’as acheté ? Le fisc veut sa part. Elle se calcule en soustrayant le prix d’acquisition corrigé (frais d’acte, travaux, frais d’agence à l’entrée) au prix de cession net vendeur. Le résultat, c’est ta plus-value brute imposable — parfois appelée simplement impôt revenu immobilier dans le langage courant — avant tout abattement lié à la durée de détention.

Et concrètement, quels biens sont dans le viseur du fisc ?
Le régime applicable est fixé par l’Article 150 U du Code général des impôts (CGI), disponible sur Légifrance et commenté dans le BOFiP. Les biens concernés sont nombreux :

• Maison individuelle ou appartement
• Terrain à bâtir
• Parts de SCI non soumise à l’IS
• Droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété)

À retenir

Impôt	Taux	Seuil
Impôt sur le revenu	19 %	Art. 200 B du CGI
Prélèvements sociaux	17,2 %	Art. L.136-7 Code sécu
Total flat tax immobilière	36,2 %	Taux de droit commun

Au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’applique en plus, selon le barème précisé dans le BOFiP (BOI-RFPI-TPVIE) et à l’article 1609 nonies G du CGI. Ça grimpe vite. Très vite.

Autre point à ne pas rater depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits en statut LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul du prix d’acquisition, conformément à la loi de finances pour 2025. Les articles 1417 I et 1417 II du CGI encadrent quant à eux les plafonds de ressources pour certaines exonérations. Les détails sont consultables sur Impots.gouv.fr et Service-public.fr. À noter que l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) est un régime distinct : il ne se confond pas avec la taxation des plus-values à la cession.

Ces nouvelles règles LMNP posées, place au cas d’exonération le plus connu, souvent le plus mal maîtrisé dans ses subtilités : la vente de la résidence principale.

Exonération pour la vente de la résidence principale

C’est clairement le meilleur rapport avantage-simplicité qui existe en fiscalité immobilière — sans plafond de montant, c’est le choix numéro 1 si vous pouvez y prétendre. La résidence principale exonérée d’impôt, c’est une règle sans plafond de montant et sans condition de durée de détention. Que tu vendes un appartement acheté il y a 18 mois ou 25 ans, l’exonération totale s’applique : zéro impôt sur le revenu, zéro prélèvements sociaux. Le texte de référence, c’est l’Article 150 U, II, 1° du CGI, confirmé par le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10.

Cette exonération ne s’obtient pas automatiquement. Trois conditions cumulatives doivent être réunies, et l’administration fiscale ne fait pas de cadeaux sur ce point :

• Le logement doit constituer ta résidence habituelle et effective au sens fiscal du terme.
• Il doit l’être au jour de la cession, ou dans un délai d’un an maximum après ton départ si tu as dû quitter le bien avant la vente.
• Le bien ne doit pas avoir été mis à disposition d’un tiers à titre onéreux ou gratuit entre ton départ et la vente.

Aucune exception. Trois conditions. Toutes obligatoires.

Bon à savoir : Le bien doit être ta résidence principale au moment de la mise en vente, pas seulement au moment de l’achat. Un bien que tu as occupé pendant dix ans, puis loué deux ans avant de vendre, ne bénéficie plus de l’exonération. C’est le piège classique que j’ai vu trop de gens rater, notamment des propriétaires qui partaient à l’étranger pour le travail et continuaient à croire que leur ancien logement restait « leur résidence principale ».

Pour en savoir plus sur les modalités officielles, les pages impots.gouv.fr et service-public.fr détaillent les critères retenus par l’administration.

Conditions à remplir et justificatifs à fournir

Mais comment prouver concrètement que c’est bien là votre résidence principale ?
La notion de résidence habituelle et effective est centrale. Elle signifie que le logement doit être ton lieu de vie principal, celui où tu résides la majeure partie de l’année. Une résidence secondaire occupée seulement l’été, ou un pied-à-terre parisien visité deux week-ends par mois, ne remplissent pas ce critère, même si tu y es officiellement domicilié.

Le notaire te demandera de réunir des pièces justificatives pour attester de cette occupation. Les documents les plus solides sont :

• Les factures EDF, gaz ou eau à ton nom, montrant une consommation réelle et continue.
• Tes avis d’imposition sur le revenu, avec l’adresse du bien.
• Ton attestation d’assurance habitation en résidence principale.
• Si tu logeais ailleurs avant d’acquérir ce bien : ton contrat de bail résilié ou ton état des lieux de sortie.

Remarque : En cas de contrôle fiscal, la charge de la preuve t’incombe. Le fisc ne doit pas démontrer que tu n’habitais pas là ; c’est toi qui dois prouver que tu y habitais. Une consommation d’électricité anormalement basse, l’absence de ligne téléphonique fixe ou une adresse fiscale différente peuvent suffire à remettre en cause l’exonération. Un dossier bien préparé avec ton notaire évite ce type de litige.

Le cas du divorce ou de la séparation. Quand un couple se sépare et que l’un des ex-conjoints reste dans le logement pendant la procédure, la situation se complique. Le conjoint qui a quitté le domicile peut quand même bénéficier de l’exonération totale, à condition que le logement reste la résidence principale du conjoint resté sur place jusqu’à la vente, et que la cession intervienne dans un délai d’un an raisonnable après le départ. C’est une tolérance administrative encadrée, pas un droit automatique. Le notaire doit être informé de la situation dès le début pour sécuriser l’opération.
Pas après. Dès le début.

Cas particuliers : dépendances, cession partielle et séparation

Les dépendances immédiates et nécessaires. Un garage, une cave, un parking ou un jardin attenant peuvent être inclus dans l’exonération, même s’ils font l’objet d’un acte de vente séparé. La condition principale : ils doivent être vendus simultanément ou dans un délai raisonnable après la cession du logement principal, et être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires au sens du BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10. Un parking situé à 500 mètres dans une résidence différente ne passe pas ce filtre.

La solution la plus sûre ? Vente groupée, un seul acte authentique. Point final.

La cession partielle du logement. Tu vends seulement une quote-part de ta résidence principale, par exemple dans le cadre d’une indivision ? L’exonération s’applique au prorata de la quote-part cédée. Pas d’exonération totale dans ce cas, mais une dispense d’imposition proportionnelle à ta part dans le bien.

Le divorce ou la séparation de concubins. Autre point : si deux concubins sont copropriétaires et que l’un d’eux quitte le logement avant la vente, seul celui qui y réside encore au moment de la cession remplit pleinement les conditions. Le concubin parti peut néanmoins bénéficier de la tolérance du délai d’un an, à condition de ne pas avoir mis le bien en location ni en occupation gratuite. En cas de séparation récente, anticiper avec le notaire est nécessaire pour ne pas perdre le bénéfice de la résidence principale exonérée sur la totalité du prix de vente.

La situation personnelle du vendeur peut donc faire toute la différence sur l’éligibilité à l’exonération. Mais même sans ces circonstances particulières, le simple fait de conserver un bien suffit parfois à effacer la plus-value : c’est tout l’objet des abattements pour durée de détention.

Exonération liée à la durée de détention : tableau des abattements

Le temps joue pour toi. Sans hésiter, c’est le mécanisme fiscal le plus sous-exploité par les propriétaires : la durée de détention réduit progressivement l’impôt sur la plus-value, année après année, jusqu’à l’exonération totale pour peu qu’on soit patient. Tout repose sur l’Article 150 VC du CGI, confirmé par le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-80) et consultable sur Légifrance ou Service-public.fr.
Pour rappel, le CGI désigne le Code général des impôts, le texte de référence qui centralise l’ensemble des règles fiscales applicables en France, y compris le calcul de l’impôt revenu sur les cessions immobilières.

Le principe : tu vends un bien hors résidence principale, tu paies en principe l’impôt sur le revenu 19 % et les prélèvements sociaux 17,2 %, soit 36,2 % au total sur la plus-value nette.
36,2 %. C’est lourd. Mais un abattement durée de détention vient s’appliquer année après année, à partir de la 6e année de propriété. Résultat : plus tu attends, moins tu paies.

Les deux compteurs ne s’arrêtent pas au même moment. Pour l’IR, l’exonération totale est atteinte à 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, il faut patienter jusqu’à 30 ans. Un écart de 8 ans qu’il vaut mieux anticiper avant de signer l’acte de vente.

Exemple chiffré : bien acheté 150 000 € revendu 300 000 € après 15 ans

Plus-value brute : 300 000 – 150 000 = 150 000 €

Côté IR : abattement de 60 % à 15 ans, plus-value taxable = 150 000 × 40 % = 60 000 €. IR dû : 60 000 × 19 % = 11 400 €

Côté PS : abattement de 16,50 % à 15 ans, plus-value taxable = 150 000 × 83,50 % = 125 250 €. PS dû : 125 250 × 17,2 % = 21 543 €

Total impôts : 32 943 €, soit 22 % d’imposition effective au lieu de 36,2 % avant 5 ans. Montant net encaissé après impôts sur la cession : 267 057 €.

Point de départ du calcul : la date de l’acte authentique signé chez le notaire, ni le compromis ni la promesse de vente.

Comment calculer la durée de détention selon les cas d’acquisition

La règle générale est simple : on compte de date à date, de l’acte d’acquisition à l’acte de vente. Mais plusieurs cas particuliers changent le point de départ, et c’est là que beaucoup se trompent.

Et selon comment vous avez acquis le bien, le point de départ change radicalement.
Les cas à maîtriser :

• Acquisition classique : la durée de détention part de la date de signature de l’acte authentique d’achat.
• Bien reçu par héritage : la date de référence est celle du décès du défunt (le de cujus), pas la date du partage successoral, qui peut intervenir des années plus tard.
• Bien reçu par donation : c’est la date de l’acte de donation authentique qui fait foi.
• Bien acquis en indivision : on retient la date d’acquisition de la quote-part la plus ancienne. Si tu as hérité d’un tiers d’un appartement en 2008 et racheté les deux tiers restants en 2018, la durée de détention pour la fraction initiale court depuis 2008.
• Bien construit : la durée de détention commence à la date d’achèvement des travaux déclarée en mairie, pas à la date d’achat du terrain.

Autre point : les fractions d’années ne jouent pas. Pour l’IR comme pour les prélèvements sociaux 17,2 %, l’abattement s’applique par année entière révolue. Vendre 5 ans et 11 mois après l’acte d’acquisition revient à vendre à 5 ans pile : zéro abattement, ni pour l’IR ni pour les PS. Attendre quelques semaines supplémentaires pour franchir le cap de la 6e année peut faire économiser plusieurs milliers d’euros d’impôt sur la plus-value.

Quelques semaines. Des milliers d’euros. Faites le calcul avant de signer. Pour ceux qui ne détiennent pas leur bien depuis assez longtemps, il existe une autre porte de sortie : l’exonération réservée à la première cession d’un logement hors résidence principale.

Exonération pour la première cession d’un logement hors résidence principale

C’est l’un des cas les moins connus. Et pourtant, il concerne énormément de gens. Tu possèdes un logement secondaire, un investissement locatif, mais tu n’es pas propriétaire de ta résidence principale ? L’article 150 U, II, 1° bis du CGI prévoit une exonération spécifique pour toi.

Les conditions cumulatives à remplir

Deux conditions. Cumulatives. Incontournables :

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente (que ce soit en pleine propriété, en indivision ou en usufruit)
• Réemployer tout ou partie du prix de vente dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale dans un délai de 24 mois à compter de la cession

Cette première cession ne peut s’activer qu’une seule fois dans ta vie. Autant bien choisir le moment.

L’obligation déclarative est claire : c’est auprès du notaire, au moment de l’acte authentique, que tu dois mentionner ton engagement de remploi. Sans cette mention, l’exonération ne s’applique pas.

Si le remploi est partiel, l’exonération est proportionnelle aux sommes effectivement réemployées. Pas de surprise, mais vérifiez les modalités sur Service-public.fr.

En cas de non-remploi dans les 24 mois, l’administration rappelle l’impôt avec intérêts de retard. La note peut être très salée.

Le délai de remploi est donc une contrainte à piloter avec rigueur. À l’opposé, certaines cessions s’affranchissent de toute condition de remploi ou de durée, simplement parce que le montant en jeu reste modeste.

Exonération pour cession d’un bien inférieur à 15 000 €

15 000 euros. C’est le seuil que tout le monde oublie, alors qu’il peut faire économiser plusieurs centaines d’euros d’impôt sur une petite transaction.

Le principe est simple. Selon l’article 150 U, II, 6° du CGI, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’imposition quand le prix de cession du bien est inférieur à 15 000 euros. Pas la plus-value réalisée. Le prix de vente brut.

Et c’est là que le truc prend tout son sens : peu importe que tu aies dégagé une plus-value de 5 000 euros, si tu vends une cave, un parking ou une chambre de bonne pour 12 000 euros, l’exonération totale s’applique automatiquement. Aucune déclaration fiscale de plus-value à déposer chez le notaire.

Le seuil de 15 000 € s’apprécie sur le prix de cession du bien, pas sur le montant de la plus-value. Confirmé par le BOFiP. Beaucoup confondent les deux.

En cas d’indivision, attention au calcul. Le seuil ne s’apprécie pas sur le prix de vente global, mais sur la quote-part de chaque indivisaire. Si deux personnes vendent un bien en indivision pour 28 000 euros à parts égales, chaque indivisaire est réputé céder pour 14 000 euros. Les deux bénéficient de l’exonération.

En pratique, ce cas couvre surtout les petits actifs immobiliers : caves, boxes, places de parking, droits réels de faible valeur. Vente immobilière sans impôt sur la plus-value, sans démarche complexe. À surveiller néanmoins : si le bien fait partie d’un lot vendu en même temps (appartement plus cave), le prix de cession s’apprécie globalement et le seuil ne peut plus jouer.

Automatique. Sans démarche. Sans condition de durée. Le seuil des 15 000 € est l’exonération la plus discrète du Code général des impôts — à éviter absolument d’ignorer si vous vendez un parking ou une cave. D’autres contribuables peuvent, eux, bénéficier d’une exonération liée non pas à la valeur du bien, mais à leur situation personnelle.

Exonération pour les retraités, invalides et résidents en établissement spécialisé

Tout le monde connaît l’exonération de la résidence principale. Mais celle-ci ? Quasi personne. L’article 150 U, III du CGI prévoit une exonération totale de la plus-value immobilière pour certains profils fragiles : retraités aux revenus modestes, titulaires d’une pension d’invalidité, et personnes contraintes de quitter leur logement pour entrer en EHPAD ou dans un établissement équivalent. Si les conditions sont réunies, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt à 100%, prélèvements sociaux inclus.

Voici le tableau comparatif pour s’y retrouver d’un coup d’œil :

Mise en garde : Ces plafonds de revenu fiscal de référence sont revalorisés chaque année. Les seuils indiqués ici sont ceux applicables aux cessions réalisées en 2026. Avant de signer chez le notaire, vérifie systématiquement les seuils de l’année de cession sur Service-public.fr ou dans l’avis d’imposition correspondant.

Exonération pour les titulaires d’une pension de retraite ou d’invalidité

Le dispositif s’adresse aux contribuables qui perçoivent une pension de retraite ou une pension d’invalidité de 2e ou 3e catégorie au sens de la Sécurité sociale. Attention, la carte d’invalidité classique ne suffit pas : il faut bien une invalidité reconnue en 2e ou 3e catégorie. La Carte Mobilité Inclusion (CMI) mention « invalidité » peut constituer un justificatif complémentaire, mais ce n’est pas elle qui ouvre le droit à l’exonération, c’est la catégorie d’invalidité reconnue par la Caisse primaire.

Les conditions sont cumulatives, et toutes doivent être satisfaites au moment de la cession :

• Être titulaire d’une pension de retraite ou d’une pension d’invalidité de 2e ou 3e catégorie (Sécurité sociale)
• Avoir un revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année civile précédant la cession inférieur ou égal à 12 793 € pour une part (article 1417 I du CGI)
• Ne pas être passible de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) au titre de l’année précédant la cession

Beaucoup de gens ne savent pas où trouver leur revenu fiscal de référence. C’est simple : il figure sur l’avis d’imposition, dans l’encadré en haut à droite, avec la mention explicite « revenu fiscal de référence ». Pour une cession réalisée en 2026, c’est donc le RFR de l’avis d’imposition 2024 (revenus 2023) qui s’applique.

Le plafond de 12 793 € vaut pour une part fiscale.
12 793 euros, c’est peu. Mais c’est précisément le profil des petites retraites concernées. Il est majoré pour chaque demi-part supplémentaire selon un barème défini à l’article 1417 I du CGI. Un couple (2 parts) disposera donc d’un plafond bien plus élevé. Concrètement, une plus-value immobilière qui aurait normalement généré plusieurs milliers d’euros d’impôt peut être totalement exonérée — à condition que le contribuable ne soit pas assujetti à l’IFI.

Exonération pour les résidents en EHPAD ou en établissement pour personnes handicapées

Autre cas d’exonération totale, moins connu mais redoutablement efficace pour les familles confrontées à une entrée en établissement. Quand quelqu’un quitte son logement pour intégrer un EHPAD ou un établissement médico-social, vendre ce bien peut déclencher une plus-value imposable. Le législateur a prévu une vente immobilière sans impôt sur la plus-value dans ce cas précis, sous conditions.

Les établissements éligibles sont :

• EHPAD (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
• Logements-foyers
• Foyers de vie ou foyers occupationnels
• Maisons d’accueil spécialisées (MAS)
• Unités de soins de longue durée (USLD)
• Tout établissement social ou médico-social d’accueil visé par le code de l’action sociale et des familles

Les conditions cumulatives à respecter :

• Résider effectivement dans l’un de ces établissements au moment de la cession
• Avoir un revenu fiscal de référence inférieur ou égal à 30 024 € pour une part (article 1417 II du CGI), soit un plafond nettement plus généreux que pour les retraités
• Ne pas être passible de l’IFI
• Céder le bien dans un délai de 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement
• Le bien doit être libre de toute occupation au jour de la cession

Attention : Le délai de 2 ans et la vacance du bien sont des conditions strictes et cumulatives. Un bien loué au moment de la vente, même si toutes les autres conditions sont réunies, ne bénéficie pas de cette exonération. Et un délai dépassé, même d’un jour, fait tomber le droit à la dispense d’imposition. En pratique, si l’entrée en établissement a lieu en janvier 2024, la cession doit être actée avant fin janvier 2026.

L’exonération de plus-value immobilière dans ce cas ne dépend pas de la durée de détention du bien : qu’il ait été acheté il y a 5 ans ou 30 ans, seul le respect des quatre conditions compte. C’est l’un des rares cas où l’abattement pour durée de détention n’entre même pas en jeu.

Un dispositif ciblé, donc, mais particulièrement précieux pour les personnes concernées. Qu’en est-il, en revanche, des propriétaires qui résident hors de France et souhaitent vendre un bien situé sur le territoire français ?

Exonération pour les non-résidents vendant un bien en France

Tu vis à l’étranger et tu possèdes encore un bien immobilier en France ? L’administration fiscale prévoit un cas d’exonération de plus-value immobilière spécifique aux non-résidents, encadré par l’article 150 U, II, 2° du CGI. Mais attention : ce n’est pas une exonération totale accordée automatiquement. C’est une non-résidents exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable. Au-delà de ce seuil, le fisc reprend ses droits selon les règles classiques.

Conditions d’éligibilité et notion de libre disposition

Quatre conditions cumulatives. Toutes. Sans exception. Si l’une manque, l’exonération tombe.

• Domicile fiscal antérieur en France : avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans, à n’importe quel moment avant la cession. Pas nécessairement juste avant la vente, mais à un moment quelconque dans ta vie de contribuable.
• Nationalité ou convention fiscale : être ressortissant d’un État membre de l’Union européenne, de l’Espace économique européen (EEE), ou d’un pays ayant signé une convention bilatérale contre la double imposition avec la France.
• Libre disposition du bien : le logement doit avoir constitué ta résidence principale en France, ou être en libre disposition depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession. C’est ici que ça se corse.
• Plafond respecté : la plus-value nette imposable ne dépasse pas 150 000 €. Au-delà, l’excédent subit une imposition normale.

Attention, jurisprudence CAA Paris : la notion de « libre disposition » est interprétée de façon très stricte. Un bien loué, même partiellement, même à un proche, ne remplit pas cette condition. La Cour administrative d’appel de Paris a tranché clairement : si un tiers occupe le logement, que ce soit par bail ou mise à disposition gratuite, l’exonération est refusée. Le bien doit être réellement disponible pour toi, sans aucune occupation par un tiers à la date de cession.

Les conventions bilatérales contre la double imposition élargissent le cercle des bénéficiaires. Des résidents suisses, canadiens ou tunisiens peuvent y prétendre selon les accords conclus avec la France. Vérifie sur impots.gouv.fr ou Service-public.fr la convention applicable à ton pays de résidence avant de signer l’acte authentique.

Taux applicables et calcul pour les ressortissants UE et EEE

Le taux d’imposition varie selon ta nationalité, et la différence est loin d’être anecdotique.

Pour les ressortissants de l’Union européenne et de l’Espace économique européen affiliés à un régime de sécurité sociale d’un État de l’EEE, le taux global effectif est de 26,5 %, décomposé ainsi : impôt sur le revenu 19 % auquel s’ajoute le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Ces contribuables sont exonérés de CSG et CRDS, contrairement aux résidents français. Distinction issue de la doctrine Bercy, confirmée par la jurisprudence communautaire.

Les États UE/EEE reconnus pour ce régime incluent notamment :

• Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Chypre, Croatie, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, Grèce, Hongrie, Irlande, Italie, Lettonie, Lituanie, Luxembourg, Malte, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République tchèque, Roumanie, Slovaquie, Slovénie, Suède
• Islande, Liechtenstein, Norvège (EEE hors UE)

Pour les ressortissants hors UE/EEE, le taux grimpe à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Sur une plus-value identique de 100 000 €, un ressortissant allemand règle 26 500 €, un ressortissant américain débourse 36 200 €. Presque 10 points d’écart. Pour un bien identique.

Les non-résidents font donc face à des règles bien différentes, voire plus lourdes selon leur nationalité. À côté de ces régimes de droit commun, le législateur a prévu des abattements exceptionnels pour encourager certains types de projets : construction de logements en zones tendues, vente à des organismes sociaux ou cession d’un droit de surélévation.

Abattements exceptionnels : zones tendues, logement social et droit de surélévation

Tu veux vendre un terrain ou un bien situé en zone tendue à un promoteur qui va y construire des logements ? Et là, spoiler : ça devient vraiment intéressant. La Loi de finances pour 2026 (articles 52 et 54) a reconduit et renforcé des abattements exceptionnels qui permettent de réduire la plus-value imposable de manière spectaculaire, parfois jusqu’à 85 %. Ces dispositifs passent sous les radars de la plupart des vendeurs, et c’est dommage, parce qu’ils concernent beaucoup plus de biens qu’on ne le croit.

Le principe : si tu cèdes ton bien à un acquéreur qui s’engage formellement à construire des logements, tu bénéficies d’un abattement exceptionnel sur la plus-value calculée, qui vient s’ajouter aux abattements classiques pour durée de détention. La zone tendue abattement exceptionnel, c’est le duo gagnant pour les propriétaires en agglomération parisienne ou dans les grandes métropoles.

Mise en garde délais : La promesse de vente doit être signée avant le 31/12/2027. Passé ce délai, le dispositif est caduque. Ce n’est pas la date de l’acte authentique chez le notaire qui compte, c’est bien la date de signature de la promesse. Renseigne-toi sur Service-public.fr et confirme le périmètre auprès des Notaires Office avant d’engager les négociations.

Concrètement, ça donne quoi sur un exemple chiffré ? Un propriétaire vend un terrain constructible en Zone A bis à Boulogne-Billancourt pour 600 000 euros, avec une plus-value brute de 350 000 euros. Après 15 ans de détention, il bénéficie d’un abattement de 30 % pour durée de détention, ce qui ramène la base imposable à 245 000 euros. L’abattement exceptionnel de 60 % s’applique ensuite sur la plus-value brute initiale, ce qui réduit encore massivement l’imposition. L’économie d’impôt se chiffre en dizaines de milliers d’euros.

Les zones GOU (Grande Opération d’Urbanisme), ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) et OIN (Opération d’Intérêt National) permettent d’aller encore plus loin avec un taux de 70 %, voire 85 % quand au moins la moitié des logements construits seront des logements sociaux. Ces périmètres sont définis par décret, leurs délimitations évoluent, et elles peuvent concerner des communes qu’on n’attendrait pas. À vérifier impérativement.

Cession à un organisme de logement social (HLM) : conditions et engagements

Quelle est l’autre solution pour une exonération proche de 100 % ? La cession directe à un organisme dont l’objet est la production de logements sociaux. C’est le régime de l’article 150 U, II, 7° du CGI, qui ouvre droit à une exonération totale de la plus-value immobilière, sans plafond de prix ni condition de ressources pour le vendeur.

Et lesquels exactement peuvent déclencher cette exonération totale ?
Les organismes éligibles au titre de la logement social exonération sont les suivants :

• Les offices publics de l’habitat (OPH)
• Les entreprises sociales pour l’habitat (ESH)
• Les sociétés d’économie mixte (SEM) qui gèrent des logements sociaux
• Les organismes de foncier solidaire (OFS)
• Les promoteurs privés ayant pris un engagement formel de réaliser des logements sociaux dans un délai déterminé

Ce dernier point concentre l’essentiel des litiges. Le promoteur doit formaliser son engagement dans le compromis de vente puis dans l’acte authentique, avec un délai d’exécution précis, généralement 4 ans à compter de l’acquisition. Sans cet engagement écrit, pas d’exonération.

Et si le promoteur ne respecte pas ses engagements ? La sanction tombe sur l’acquéreur en priorité, mais le vendeur a tout intérêt à ce que les clauses soient béton. En cas de remise en cause, l’exonération disparaît avec intérêts de retard et majorations. Beaucoup de vendeurs signent sans vérifier la solidité juridique de ces engagements. Un notaire spécialisé, c’est indispensable sur ce type de dossier.

En clair, la vente à un bailleur social ou à un promoteur engagé sur les logements sociaux reste l’une des seules voies permettant une vente immobilière sans impôt sur la plus-value, à condition de respecter chaque condition à la lettre.

Droit de surélévation : exonération temporaire jusqu’au 31/12/2026

Moins connu, mais très efficace pour les copropriétaires en zone urbaine dense. Le droit de surélévation, c’est l’autorisation donnée à un tiers d’ajouter un ou plusieurs étages sur un immeuble existant. En échange, le tiers verse une somme au propriétaire ou à la copropriété.

Bonne nouvelle : la plus-value réalisée sur la cession de ce droit bénéficie d’une exonération totale prévue par l’article 150 U, II, 9° du CGI. Résultat, une dispense d’imposition complète sans avoir à vendre le bien lui-même.

Attention délai : Ce dispositif est temporaire. Il s’applique uniquement aux cessions réalisées jusqu’au 31/12/2026. Après cette date, plus rien. Vérifier la date limite avant toute négociation.

L’acquéreur du droit doit s’engager à réaliser des logements dans les 4 ans suivant l’acquisition. Sans cet engagement formalisé chez le notaire, l’abattement exceptionnel ne s’applique pas. Calendrier serré, donc agir vite.
Si vous êtes copropriétaire en zone dense, vérifiez dès maintenant si un projet de surélévation est en cours dans votre immeuble — c’est le genre de dispositif qui disparaît sans prévenir.

En clair : si votre bien est en zone tendue et qu’un promoteur vous approche, exigez qu’il formalise son engagement logement dans la promesse de vente. L’économie fiscale peut dépasser 50 000 euros sur une cession classique.
Ces abattements exceptionnels répondent à des logiques d’aménagement du territoire et de politique du logement bien précises. Il existe enfin une dernière catégorie d’exonérations, plus disparates, qui couvrent des situations subies plutôt que choisies.

Autres cas d’exonération : expropriation, partages familiaux et remembrement

Trois situations, trois exonérations que personne ne connaît. Autant le dire franchement : le contribuable qui passe à côté laisse de l’argent sur la table.

Expropriation pour cause d’utilité publique

L’État ou une collectivité te prend ton bien ? L’exonération totale s’applique — mais à une condition non négociable : réemployer l’intégralité du prix de cession dans l’acquisition d’un bien immobilier dans les 12 mois suivant l’indemnisation. Rate ce délai d’un seul jour, la plus-value redevient pleinement imposable. C’est le notaire qui consigne les engagements dans l’acte authentique.

Partages familiaux : l’article 150 U, VI du CGI

2026, et pourtant ce cas reste méconnu de la grande majorité des héritiers et des couples qui se séparent.
C’est le cas d’exonération plus-value le plus ignoré des contribuables. L’article 150 U, VI du CGI prévoit une exonération totale sur les cessions réalisées dans le cadre de :

• l’indivision successorale : partage entre héritiers après un décès
• l’indivision conjugale : partage entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS à la suite d’une séparation
• la donation-partage : répartition d’un patrimoine entre bénéficiaires désignés par le donateur

Cette exonération ne fonctionne qu’entre membres d’une même famille ou ex-conjoints — impossible d’en profiter si un tiers extérieur rachète des parts. Consulte ton notaire avant toute opération.

Remembrement et échanges de parcelles

Les échanges de parcelles agricoles ou urbaines dans le cadre d’un remembrement bénéficient également d’une exonération plus-value immobilière, à condition que le prix cession corresponde à un échange sans soulte importante. Le Code général des impôts encadre précisément ces opérations sous l’article 150 U.

Ces cas particuliers — expropriation, partages familiaux, remembrement — complètent ainsi le panorama des 12 exonérations de plus-value immobilière prévues par la loi. Des questions persistent ? Les réponses aux interrogations les plus fréquentes sont regroupées ci-dessous.

FAQ — Questions fréquentes sur l’exonération de plus-value immobilière

Combien de temps faut-il garder un bien pour ne pas payer de plus-value ?

L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de durée de détention. L’exonération totale de prélèvements sociaux, elle, n’arrive qu’à 30 ans. Entre les deux, l’abattement durée de détention monte progressivement : 6 % par an de la 6e à la 21e année côté impôt sur le revenu, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux. Concrètement, vendre à 15 ans de détention réduit déjà la base imposable de 60 % pour l’impôt. On est loin d’une exonération totale, mais la facture devient sérieusement allégée. Le tableau complet des abattements est détaillé dans la section dédiée de cet article.

La résidence secondaire est-elle exonérée ?

Non, pas automatiquement. Une résidence secondaire n’est pas une résidence principale exonérée, donc la plus-value immobilière reste en principe imposable. Un seul filet de sécurité existe : la première cession logement hors résidence principale, sous condition de remploi du prix de vente pour acheter une résidence principale dans les 24 mois. Autre cas : pour les non-résidents, une exonération plafonnée s’applique sous conditions strictes de ressources et de durée de résidence antérieure en France. Ce sont les deux seules vraies portes de sortie pour un bien qui n’est pas votre résidence habituelle.

Peut-on cumuler plusieurs cas d’exonération plus-value ?

En règle générale, non. Les cas d’exonération plus-value s’appliquent à une situation donnée et ne se cumulent pas entre eux. Bon, il y a une nuance : l’abattement exceptionnel prévu pour les cessions au profit de logements sociaux en zone tendue abattement exceptionnel et l’abattement durée de détention de droit commun peuvent jouer sur la même cession, car ils s’appliquent à des bases distinctes. Le notaire est la bonne personne pour vérifier quelle combinaison s’applique à votre cas précis avant la signature de l’acte authentique. Ne tentez pas de le faire seul sans valider avec lui.

Comment prouver que mon bien est ma résidence principale ?

Aucune liste exhaustive n’existe dans la loi, et c’est là que ça devient délicat. L’administration fiscale attend une occupation effective et habituelle, corroborée par un faisceau d’indices concordants : avis d’imposition à cette adresse, factures d’énergie, contrat d’assurance habitation, abonnements téléphoniques, inscription sur les listes électorales. En cas de contrôle, c’est l’Article 150 U du CGI qui encadre la définition. Un seul document isolé ne suffit pas : le fisc peut remettre en cause l’exonération si les preuves sont maigres ou contradictoires.

Que se passe-t-il si je ne réemploie pas dans les 24 mois ?

Le remploi 24 mois est une condition suspensive. Pas de rachat de résidence principale dans ce délai : l’exonération tombe, la plus-value immobilière devient imposable avec intérêts de retard. C’est le piège classique, j’ai vu trop de gens se planter sur ce point parce qu’un projet d’achat a capoté au dernier moment. Service-public.fr précise que le délai court à compter de la date de cession, pas de la promesse de vente. Anticipez impérativement.

Quel est le rôle du notaire dans la déclaration ?

Le notaire calcule et déclare la plus-value immobilière directement auprès du fisc lors de la signature de l’acte authentique. Il prélève l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux à la source, puis les reverse à l’administration. Si une exonération s’applique, c’est lui qui l’atteste et justifie la dispense d’imposition plus-value, sans que vous ayez à faire une démarche séparée. Gardez tous vos documents utiles à portée de main avant le rendez-vous. Pour les règles en vigueur : impots.gouv.fr reste la référence officielle.

Quelle est la différence entre abattement et exonération ?

Ni flou, ni compliqué. L’abattement réduit la base imposable sans l’annuler : avec un abattement durée de détention de 60 %, vous payez l’impôt uniquement sur 40 % de la plus-value. L’exonération, elle, supprime totalement l’imposition, que ce soit via la résidence principale exonérée, la vente sous 15 000 €, ou les cas réservés aux retraités et invalides sous plafond de revenu fiscal de référence. Deux mécanismes distincts. L’abattement exceptionnel en zone tendue abattement exceptionnel relève d’une troisième catégorie : il s’ajoute aux abattements de droit commun sur la fraction destinée aux logements sociaux.

L’exonération s’applique-t-elle aux parts de SCI ou SCPI ?

Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, l’exonération de plus-value immobilière s’applique au niveau de chaque associé selon sa quote-part, sous réserve que les conditions soient remplies à son niveau personnel. Pour les SCPI, la logement social exonération et la zone tendue abattement exceptionnel ne s’appliquent pas systématiquement : tout dépend de la nature du fonds et de la cession. Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés suivent un régime fiscal totalement différent, sans abattement pour durée de détention. Ce point mérite vérification auprès de votre notaire ou conseiller fiscal avant toute cession. Première cession logement ou pas, ne généralisez pas.